Kentsel Dönüşüm Hukuku: Taşınmaz Maliklerinin Hakları, Riskli Yapı Tespiti Ve Devlet Destekleri

Türkiye'nin deprem riski taşıyan bölgelerinde yapı stokunun yenilenmesi, can ve mal güvenliğinin sağlanması bakımından büyük önem taşımaktadır. Bu doğrultuda yürütülen kentsel dönüşüm faaliyetleri, yalnızca eski yapıların yıkılarak yeniden inşa edilmesini değil; mülkiyet hakkı, kat maliklerinin karar alma süreçleri, kamulaştırma, tahliye, kira yardımı ve devlet destekleri gibi pek çok hukuki konuyu da beraberinde getirmektedir.

Kentsel dönüşüm uygulamalarının temel yasal dayanağını 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun oluşturmaktadır. Kanun kapsamında riskli yapıların, riskli alanların ve rezerv yapı alanlarının tespiti, dönüştürülmesi ve bu süreçte hak sahiplerine sağlanacak destekler düzenlenmiştir.

Kentsel dönüşüm sürecinde taşınmaz maliklerinin en çok merak ettiği konuların başında binanın riskli yapı olarak tespit edilmesinin sonuçları, dönüşüm kararlarının nasıl alınacağı, anlaşmaya katılmayan maliklerin hukuki durumu ve devlet tarafından sağlanan maddi destekler gelmektedir.

1. Kentsel Dönüşüm Nedir? Hangi Yapılar Kanun Kapsamındadır?

6306 sayılı Kanun, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşam çevrelerinin oluşturulmasını amaçlamaktadır. Kanun kapsamında kentsel dönüşüm uygulamaları temel olarak üç farklı statü üzerinden yürütülmektedir:

Riskli yapı: Ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya bilimsel ve teknik verilere dayanılarak yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapıdır. Riskli yapı tespiti, yapı bazında gerçekleştirilir.

Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen alandır.

Rezerv yapı alanı: Kanunda öngörülen amaçlar doğrultusunda, yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alanları ifade eder.

Bu üç statü birbirinden farklı hukuki sonuçlar doğurabilmektedir. Özellikle riskli yapı tespiti, tek bir binaya ilişkin uygulama yapılmasını mümkün kılarken riskli alan ve rezerv yapı alanı kararları daha geniş kapsamlı dönüşüm süreçlerini beraberinde getirebilir.

2. Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Kentsel dönüşüm sürecinin en önemli aşamalarından biri riskli yapı tespitidir. 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesi uyarınca riskli yapı tespiti, öncelikle yapı maliklerinin veya kanuni temsilcilerinin talebi üzerine, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılmaktadır.

Bununla birlikte Başkanlık veya yetkili idare, gerekli gördüğü hâllerde riskli yapı tespitini resen gerçekleştirebilir ya da maliklere belirli bir süre vererek tespit yaptırmalarını isteyebilir. Riskli yapı tespitinin tamamlanmasının ardından rapor, ilgili idari birimlere iletilir. Teknik inceleme sonucunda riskli olduğu belirlenen yapıların tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli yapı belirtmesi işlenir. Burada önemli olan husus, bir binanın eski olması veya depremden önce inşa edilmiş bulunmasının tek başına riskli yapı olarak kabul edilmesi için yeterli olmamasıdır. Risklilik durumu, mevzuatta öngörülen teknik esaslar doğrultusunda yapılan inceleme sonucunda belirlenir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Edilebilir mi?

Riskli yapı tespiti, maliklerin mülkiyet haklarını ve taşınmazın geleceğini doğrudan etkilediğinden, kanun koyucu bu tespite karşı itiraz hakkı tanımıştır. 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesi kapsamında riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, riskli yapı tespitine ilişkin bildirimin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmiş sayıldığı tarihten itibaren 15 gün içerisinde itiraz edilebilir.

İtirazlar, teknik heyet tarafından incelenerek karara bağlanır. Teknik heyet, raporun mevzuatta öngörülen teknik esaslara uygunluğunu değerlendirir. İtiraz süresinin kaçırılması, yapının riskli olduğuna ilişkin idari sürecin kesinleşmesine neden olabileceğinden, bildirimlerin ve ilanların takip edilmesi büyük önem taşımaktadır. Riskli yapı tespitine karşı idari itiraz dışında, şartları oluştuğunda idari yargıda dava açılması da gündeme gelebilir. Ancak idari itiraz ile dava açma süresi ve hukuki sonuçları birbirinden farklıdır. Somut olayda dava konusu edilecek işlemin niteliği ve öğrenilme veya tebliğ tarihi ayrıca değerlendirilmelidir.

3. Riskli Yapı Tespitinden Sonra Tahliye ve Yıkım Süreci Nasıl İşler?

Bir yapının riskli olarak tespit edilmesi, dönüşüm sürecinin başlaması bakımından önemli bir aşamadır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından tahliye ve yıkım işlemleri gündeme gelir. 6306 sayılı Kanun'un 5. maddesi uyarınca riskli yapıların yıktırılmasında öncelikle malikler ile anlaşma sağlanması esastır. Ancak maliklerin anlaşamaması veya yapının tahliye edilmemesi, idari sürecin sonsuza kadar duracağı anlamına gelmez. Mevzuatta öngörülen bildirim ve tahliye işlemlerinin tamamlanmasının ardından yetkili idare tarafından tahliye ve yıkım işlemleri gerçekleştirilebilir.

Tahliye ve yıkıma ilişkin bildirimler, tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılır. Muhtarlıkta ilan süresinin son günü tebligat yapılmış sayılır. Bu nedenle taşınmaz maliklerinin yalnızca kendilerine fiziken ulaşan tebligatları değil, e-Devlet bildirimlerini ve muhtarlık ilanlarını da takip etmeleri gerekir.

4. Kentsel Dönüşümde Kat Maliklerinin Karar Alma Süreci: Bir Malik İstemese de Dönüşüm Yapılabilir mi?

Kentsel dönüşüm sürecinde en çok uyuşmazlık yaşanan konulardan biri, kat maliklerinin dönüşüm konusunda ortak bir karara varamamasıdır. Özellikle müteahhit seçimi, yeni projede bağımsız bölümlerin dağılımı, arsa paylarının değerlendirilmesi ve inşaat sözleşmesinin şartları konusunda maliklerin farklı görüşlere sahip olması süreci zorlaştırabilmektedir.

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi kapsamında, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden değerlendirme, yeniden bina yaptırma, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi uygulamalara karar verilmesinde arsa payları oranında paydaşların salt çoğunluğu esas alınmaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken önemli nokta, çoğunluğun kişi sayısına göre değil, maliklerin arsa payları esas alınarak hesaplanmasıdır. Dolayısıyla bir apartmanda maliklerin yarısından fazlasının aynı yönde oy kullanması tek başına yeterli olmayabilir. Karar için arsa payları bakımından da salt çoğunluğun sağlanması gerekir. Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları ise kanunda ve uygulama yönetmeliğinde öngörülen şartlar çerçevesinde satışa konu edilebilir.

Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Payları Nasıl Satılır?

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin usulüne uygun şekilde bildirilmesi gerekir. Bildirimden itibaren 15 gün içerisinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde, ilgili malikin arsa payının satışı süreci gündeme gelebilir. Arsa payı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Kanunda ve yönetmelikte öngörülen koşullara göre sonraki satış aşamaları da gerçekleştirilebilir. Bu noktada, anlaşmaya katılmayan maliklerin mülkiyet hakkının tamamen ortadan kaldırıldığı düşünülmemelidir. Satış işleminin usulüne uygun yürütülmesi, değer tespitinin mevzuata uygun yapılması ve bildirimlerin doğru gerçekleştirilmesi zorunludur.

2026 Yılında Karar Alma Sürecinde Önemli Değişiklik

4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Yönetmelik değişikliği ile maliklerin toplantıya çağrılması, kararların tutanağa bağlanması ve anlaşmaya katılmayan maliklere bildirim yapılması konularında önemli düzenlemeler getirilmiştir. Yeni düzenlemeye göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınabilmesi için maliklerden birinin talebiyle bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı, muhtarlıkta veya yapı henüz yıkılmamışsa bina kapısında ya da duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilerek veya noter aracılığıyla bildirilir.

Toplantının yapılması ve kararın alınması bakımından arsa payları üzerinden salt çoğunluk şartı aranır. Alınan kararın tutanağa bağlanması ve ilgili maliklere bildirilmesi gerekir. Ayrıca yapı ruhsatı başvurusundan önce, karara katılmayan maliklere bildirim işlemlerinin tamamlanması ve arsa paylarının satışı için ilgili Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye başvurulmuş olması şartı getirilmiştir. Bu düzenleme, kentsel dönüşümde çoğunluk kararının alınmasının yanında toplantı ve bildirim süreçlerinin de usulüne uygun yürütülmesini önemli hâle getirmiştir.

5. Kentsel Dönüşümde Devlet Tarafından Sağlanan Yardımlar ve Teşvikler

Kentsel dönüşüm sürecinde vatandaşların en çok merak ettiği konulardan biri de devlet tarafından sağlanan maddi desteklerdir. 6306 sayılı Kanun'un 5. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği'nin 16. maddesi kapsamında belirli şartları sağlayan hak sahiplerine kira yardımı, geçici konut veya iş yeri tahsisi ve yapım desteği sağlanabilmektedir.

Kira Yardımı

Riskli yapı nedeniyle taşınmazını tahliye etmek zorunda kalan maliklere, mevzuatta belirtilen şartlar çerçevesinde kira yardımı yapılabilmektedir. Riskli alan dışında kalan riskli yapılarda kira yardımı süresi 18 ay olarak belirlenmiştir. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise kira yardımı süresi 48 ayı aşmamak üzere ilgili kurum tarafından belirlenmektedir. Kira yardımının tutarı ise Başkanlık tarafından belirlenmekte olup illere göre farklılık gösterebilmektedir. Kira yardımı başvurularının tahliye tarihinden veya riskli yapının yıkım tarihinden itibaren bir yıl içerisinde yapılması gerekmektedir.

Kiracılar da Devlet Desteğinden Yararlanabilir mi?

Kentsel dönüşüm kapsamında yalnızca taşınmaz maliklerine değil, belirli koşulları sağlayan kiracılara da destek sağlanabilmektedir. Uygulama Yönetmeliği'nin 16. maddesi uyarınca riskli yapılarda kiracı olarak ikamet edenlere veya iş yeri işletenlere, belirlenen aylık kira yardımının iki katı tutarında tek seferlik yardım yapılabilmektedir. Sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere veya iş yeri işletenlere ise beş katı tutarında tek seferlik yardım öngörülmektedir. Ancak bu ödemeler, malikler için düzenlenen aylık kira yardımıyla aynı nitelikte değildir. Yararlanma koşulları ve başvuru belgeleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Yarısı Bizden Kampanyası

İstanbul'da kentsel dönüşüm sürecini desteklemek amacıyla uygulanan Yarısı Bizden Kampanyası, hak sahiplerine hibe, kredi ve taşınma desteği sağlamaktadır. Kampanya kapsamında konutlar için 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği; iş yerleri için ise 437.500 TL hibe, 437.500 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği öngörülmektedir. Hibe desteği geri ödemesiz, kredi desteği ise geri ödeme yükümlülüğü doğuran bir finansman desteğidir.

Kampanyadan yararlanabilmek için yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesi ve kampanyanın proje, hak sahipliği ve başvuru koşullarının sağlanması gerekir. Yeni projede otopark ve sığınak hariç olmak üzere inşaat alanının veya bağımsız bölüm sayısının mevcut durumun 1,5 katını aşmaması da önemli koşullardandır. Bu nedenle kampanya kapsamında destek alınabileceği düşünülerek inşaat veya müteahhitlik sözleşmesi imzalanmadan önce hak sahipliği ve proje koşullarının kontrol edilmesi önem taşır.

Vergi ve Harç Muafiyetleri

6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen dönüşüm uygulamalarında belirli işlem ve sözleşmeler bakımından vergi, resim ve harç muafiyetleri de bulunmaktadır. Kanunun 7. maddesi kapsamında, Kanun uyarınca yapılacak işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamaların belirli aşamalarında noter harcı, tapu ve kadastro harçları, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, damga vergisi ve diğer bazı mali yükümlülükler bakımından istisnalar uygulanabilmektedir. Ancak muafiyetlerin kapsamı, yapılan işlemin doğrudan Kanun kapsamında bulunmasına ve mevzuatta belirtilen şartların karşılanmasına bağlıdır. Dolayısıyla kentsel dönüşümle bağlantılı her işlem için otomatik olarak vergi ve harç muafiyeti bulunduğu kabul edilmemelidir.

6. Müteahhit ile Yapılan Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinde Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kentsel dönüşüm sürecinde malikler açısından en önemli hukuki aşamalardan biri, yeni yapının inşası için müteahhit ile yapılacak sözleşmedir. Uygulamada çoğunlukla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmaktadır. Bu sözleşmelerde maliklerin mevcut taşınmazları karşılığında elde edecekleri yeni bağımsız bölümlerin nitelikleri, müteahhidin üstlendiği yükümlülükler ve inşaatın tamamlanma süresi belirlenmektedir. Ancak sözleşmenin yalnızca verilecek dairelerin sayısı ve metrekaresini düzenlemesi yeterli değildir.

Özellikle aşağıdaki hususların açıkça düzenlenmesi gerekir:

• Maliklere verilecek bağımsız bölümlerin konumu, niteliği ve net/brüt alanları,

• Arsa paylarının ve bağımsız bölüm dağılımının nasıl yapılacağı,

• İnşaatın başlama ve tamamlanma tarihleri,

• Gecikme hâlinde uygulanacak cezai şart ve kira tazminatı,

• İnşaatın teknik özellikleri ve kullanılacak malzemeler,

• Müteahhidin teminat ve sigorta yükümlülükleri,

• Yapı ruhsatı ve diğer idari izinlerin alınmasına ilişkin sorumluluklar,

• İnşaatın tamamlanmaması veya müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi hâlinde uygulanacak hükümler,

• Devlet desteklerinin hangi aşamada ve hangi hak sahibi tarafından kullanılacağı.

  
  

Özellikle müteahhide yapılacak arsa payı devirlerinin zamanı ve koşulları dikkatle düzenlenmelidir. İnşaat henüz tamamlanmadan yapılan devirlerin maliklerin güvencelerini zayıflatmaması için sözleşmede yeterli hukuki ve mali güvence oluşturulmalıdır.

7. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Hak Kaybı Yaşamamak İçin Hukuki Destek Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşüm süreci, birçok farklı hukuki işlemin bir arada yürütülmesini gerektirir. Riskli yapı tespitine itiraz, tahliye ve yıkım işlemleri, kat malikleri arasında karar alınması, arsa paylarının satışı, müteahhit ile sözleşme yapılması ve devlet desteklerinden yararlanılması bu sürecin temel aşamalarıdır. Bu aşamalarda yapılacak usul hataları veya yeterince incelenmeden imzalanan sözleşmeler, taşınmaz maliklerinin ciddi hak kayıpları yaşamasına neden olabilir.

Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde maliklerin mevcut mülkiyet haklarının korunması, yeni projede elde edecekleri bağımsız bölümlerin açıkça belirlenmesi ve müteahhidin yükümlülüklerinin güvence altına alınması büyük önem taşımaktadır. Kentsel dönüşümün yalnızca binanın yenilenmesi olarak değerlendirilmemesi; mülkiyet hakkının, sözleşmesel menfaatlerin ve kanundan doğan hakların birlikte korunması gereken bir süreç olarak ele alınması gerekir.

Aksoysal Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak kentsel dönüşüm sürecinde taşınmaz maliklerinin haklarının korunması, riskli yapı tespitine ilişkin hukuki süreçler, kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve dönüşüm uygulamalarından kaynaklanan hukuki ihtilaflar konusunda danışmanlık ve hukuki destek sunmaktayız.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup somut olayın özelliklerine göre ayrıca hukuki değerlendirme yapılması gerekmektedir.