Evinizi veya İş Yerinizi Su Bastıysa Kimden Hak Talep Edebilirsiniz?

Şiddetli su baskını sonucu sokaklar ve binalar su altında kalırken, arabalar kullanılamaz hale geliyor. Su baskını mağdurları için hukuki hakları öğrenmek adına avukata başvurmak önem taşıyor.

İstanbul’da son günlerde etkili olan yoğun yağışlar, birçok bölgede sel ve su baskınlarına yol açtı. Ev ve iş yerlerinde biriken suyun tahliyesi ve hasarın giderilmesine yönelik çalışmalar devam ederken, yeni yağışlar bakımından da sel ve su baskını riskine karşı uyarılar yapılıyor. Bu tür olaylarda zarar gören kişilerin ilk sorduğu soru genellikle aynı oluyor: “Bu zararı kim karşılayacak?”

Ancak bu sorunun tek bir cevabı yok. Su baskınının yalnızca yoğun yağıştan mı kaynaklandığı, binadaki bir yapı veya yalıtım kusurunun bulunup bulunmadığı, ortak alanların bakımının yapılıp yapılmadığı, kanalizasyon veya yağmur suyu altyapısında bir eksiklik olup olmadığı ve mevcut sigorta poliçesinin kapsamı birlikte değerlendirilmelidir.

Dolayısıyla sorumlu kişi veya kurum, çoğu zaman suyun nereden geldiğine ve zararın neden meydana geldiğine göre belirlenir.

Kiracıysanız hangi hakları talep edebilirsiniz?

Kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve kira ilişkisi devam ettiği sürece bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Su baskını nedeniyle evin veya iş yerinin kullanımı önemli ölçüde güçleşmiş ya da imkânsız hâle gelmişse, kiralananın ayıplı hâle gelmesine ilişkin hükümler gündeme gelebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 305 ve devamı maddelerine göre kiracı, şartları oluştuğunda ayıbın giderilmesini, kira bedelinde ayıpla orantılı indirim yapılmasını veya uğradığı zararın giderilmesini talep edebilir. Ayıbın önemli nitelikte olması hâlinde sözleşmenin feshi de gündeme gelebilir.

Örneğin su baskını sonrasında konutun belirli odaları uzun süre kullanılamıyor veya rutubet, elektrik tesisatı problemi ve benzeri sorunlar ortaya çıkıyorsa, kullanım kaybının kira bedeline etkisi ayrıca değerlendirilebilir. Ancak burada önemli bir ayrım bulunmaktadır. Evi su basmış olması, ev sahibinin her durumda bütün zararlardan otomatik olarak sorumlu olduğu anlamına gelmez.

Kiraya verenin zarar bakımından sorumluluğunda su baskınının nedeni önemlidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 308’inci maddesi uyarınca kiraya veren, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararlar bakımından kusuru bulunmadığını ispat etmedikçe sorumlu tutulabilir.

Dolayısıyla daha önce bilinen ancak giderilmeyen bir yalıtım problemi, sürekli su alan bodrum katı, kusurlu çatı veya bakımı yapılmamış tesisat söz konusuysa kiraya veren bakımından sorumluluk daha güçlü biçimde gündeme gelebilir.

Buna karşılık binada herhangi bir kusur bulunmaksızın, öngörülemeyen nitelikte olağanüstü bir yağış nedeniyle meydana gelen zarar bakımından aynı sonuca doğrudan ulaşmak mümkün değildir.

Kiracının eşyaları zarar gördüyse ev sahibi ödemek zorunda mı?

Su baskınında en çok karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri de mobilya, elektronik eşya, beyaz eşya veya kişisel eşyaların zarar görmesidir. Bu zararların otomatik olarak kiraya verenden tahsil edilebileceğini söylemek doğru olmaz.

Öncelikle suyun eve neden girdiği tespit edilmelidir. Zarar, kiralanandaki bir ayıp veya ev sahibinin gidermesi gereken bir eksiklikle bağlantılıysa kiracının eşya zararlarını da talep etmesi mümkün olabilir. Bununla birlikte zararın miktarının ve su baskını ile zarar arasındaki bağlantının ispatı önemlidir.

Bu nedenle su baskını sonrasında fotoğraf ve video kaydı alınması, zarar gören eşyaların mümkünse hemen atılmaması ve tamir veya yenileme giderlerinin belgelenmesi ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda önem taşıyabilir.

Ev sahibiyseniz kimlere karşı hak talep edebilirsiniz?

Su baskınının kaynağı her zaman bağımsız bölümün içerisindeki bir sorun olmayabilir.

Çatı, ana giderler, ortak drenaj sistemi, bodrum tahliye sistemi veya binanın diğer ortak alanlarındaki bakım ve onarım eksiklikleri nedeniyle zarar ortaya çıkmışsa apartman veya site yönetimi ile kat maliklerinin sorumluluğu gündeme gelebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerine ana taşınmazın bakımını ve sağlamlığını koruma yükümlülüğü yüklemekte; ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerini de kat maliklerinin ortak yükümlülükleri arasında düzenlemektedir.

Örneğin yıllardır sorun yaşanan ortak bir gider borusunun onarılmaması veya ortak drenaj sisteminin çalışmaması sonucunda bir bağımsız bölümü su basmışsa, olay yalnızca ilgili daire malikinin bireysel sorunu olarak değerlendirilemeyebilir.

Bununla birlikte “apartmanı su bastı, yönetim mutlaka sorumludur” şeklinde genel bir sonuç da çıkarılamaz. Ortak alanda hangi eksikliğin bulunduğu, yönetimin ve kat maliklerinin bu durumdan haberdar olup olmadığı ve zararın bakım eksikliğiyle bağlantısı somut olayda ortaya konulmalıdır.

Sokaktaki veya kanalizasyondaki sorun nedeniyle evinizi su bastıysa ne olur?

Su baskınının binadan değil, dışarıdaki altyapıdan kaynaklandığı durumlarda farklı bir hukuki değerlendirme yapılması gerekir.

Yağmur suyu tahliye sisteminin yetersizliği, kanalizasyonun geri tepmesi veya ilgili altyapının bakımının yapılmaması gibi durumlarda belediye ya da ilgili su ve kanalizasyon idaresinin sorumluluğu gündeme gelebilir.

Ancak kamu idaresine karşı tazminat talep edilebilmesi için yalnızca yoğun yağışın meydana gelmiş olması yeterli değildir. Zarar ile kamu hizmetinin kuruluş veya işleyişindeki eksiklik arasında hukuken kurulabilir bir bağ bulunması gerekir.

Yargı kararlarında da su baskınlarından kaynaklanan zararlar bakımından ilgili idarenin hizmet kusurunun bulunup bulunmadığının araştırılması gerektiği kabul edilmektedir.

Nitekim yakın tarihli bir İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi kararında, yoğun yağış sonucu meydana gelen su baskını nedeniyle İSKİ’ye yöneltilen talebin hizmet kusuru kapsamında değerlendirilmesi gerektiği ve uyuşmazlığın idari yargının görev alanında olduğu belirtilmiştir.

Bu ayrım önemlidir; çünkü belediye veya su idaresinden kaynaklandığı ileri sürülen zararlarda başvuru ve dava usulü özel kişiler arasındaki tazminat davalarından farklıdır.

Belediyeye veya ilgili idareye karşı talepte süre önemli mi?

İdari eylem nedeniyle uğranılan zararların tazmini bakımından 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 13’üncü maddesinde özel bir başvuru sistemi bulunmaktadır.

Buna göre idari eylemden zarar gören kişinin, kural olarak eylemi ve zararı öğrendiği tarihten itibaren bir yıl, her hâlde eylem tarihinden itibaren beş yıl içinde ilgili idareye başvurması gerekmektedir. Başvurunun reddi veya süresinde cevap verilmemesi hâlinde idari yargıda tam yargı davası gündeme gelebilir. Bu nedenle altyapı kaynaklı olduğu düşünülen bir su baskınında delillerin ve idari başvurunun geciktirilmemesi önemlidir.

DASK su baskını zararını karşılar mı?

Kural olarak hayır. Zorunlu Deprem Sigortası, deprem ile deprem sonucunda meydana gelen yangın, infilak, tsunami ve yer kaymasının doğrudan neden olduğu maddi zararları teminat altına almaktadır. Depremden bağımsız meydana gelen zararlar DASK’ın teminat kapsamına girmez.

Dolayısıyla yalnızca yoğun yağış, sel veya kanalizasyon taşması sonucu meydana gelen su baskını için “DASK’ım var, zararı karşılar” şeklinde düşünülmemelidir.

Bununla birlikte ayrıca yaptırılmış bir konut veya iş yeri sigortasında sel ve su baskını teminatı bulunabilir.

Türkiye Sigorta Birliği’nin yayımladığı sigorta düzenlemelerinde, yağış nedeniyle oluşan sel veya su baskını ile yağış nedeniyle kanalizasyon veya fosseptiğin geri tepmesinden doğan zararların, sel ve su baskını klozu kapsamında teminata eklenebildiği görülmektedir.

Bu nedenle poliçenin yalnızca mevcut olup olmadığına değil, hangi teminat ve istisnaları içerdiğine bakılması gerekir.

Yapıdaki bir kusur su baskınına neden olmuşsa kim sorumlu olabilir?

Bazı su baskınlarının asıl sebebi yağış değil, yağışın ortaya çıkardığı yapı kusuru olabilir.

Örneğin projeye aykırı drenaj sistemi, kusurlu su yalıtımı, hatalı imalat veya yapının su tahliyesini sağlayamaması gibi durumlarda yapının maliki, yüklenici, proje veya denetim sürecinde sorumluluğu bulunan kişiler bakımından farklı hukuki sorumluluklar gündeme gelebilir.

Ancak burada sorumlunun belirlenmesi çoğu zaman teknik inceleme gerektirir. Hasarın binanın ortak alanından mı, bağımsız bölümden mi, imalat hatasından mı yoksa belediye altyapısından mı kaynaklandığı bilirkişi incelemesiyle ortaya konulabilir. Bu nedenle özellikle yüksek miktarlı zararlarda, onarım yapılmadan önce teknik tespit yaptırılması önem taşıyabilir.

Su baskını sonrası ne yapılmalı?

Su baskını yaşayan kişilerin ilk aşamada yapacağı işlemler, daha sonra ileri sürülecek hakların ispatı bakımından belirleyici olabilir:

Öncelikle can güvenliği sağlanmalı; elektrik veya tesisat riski bulunuyorsa güvenli olmayan alana müdahale edilmemelidir. Ardından suyun giriş noktası ve meydana gelen hasar fotoğraf ve video ile mümkün olduğunca ayrıntılı şekilde belgelenmelidir. Kiracıların kiraya verene, bina kaynaklı sorunlarda yönetime, altyapı kaynaklı d rumlarda ise ilgili belediye veya su idaresine yazılı bildirim yapması; mümkünse olay veya ekip müdahale kaydını temin etmesi faydalı olacaktır. Zarar gören eşyaların faturaları, servis raporları, tadilat teklifleri ve yapılan masraflara ilişkin belgeler saklanmalı; sigorta poliçesi bulunuyorsa teminatlar kontrol edilerek gecikmeden hasar ihbarı yapılmalıdır.

Özellikle uyuşmazlık çıkma ihtimali bulunan olaylarda, hasarın nedeni ortadan kaldırılmadan önce mevcut durumun gerektiğinde uzman raporu veya delil tespiti yoluyla kayıt altına alınması değerlendirilmelidir.

Her su baskınında aynı kişi sorumlu olmaz

Su baskınlarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda en sık yapılan hata, zararın meydana gelmesinden hareketle doğrudan tek bir kişiyi sorumlu kabul etmektir. Oysa aynı yağışta bir binada sorumluluk kiraya verene ait bir yalıtım eksikliğinden, başka bir binada ortak drenaj sisteminin bakımının yapılmamasından, diğer bir olayda ise kamu altyapısındaki hizmet kusurundan kaynaklanabilir. Sigorta teminatı bulunması ise zarar gören kişinin başvurabileceği ayrıca bir imkân oluşturabilir.

Bu nedenle hukuki değerlendirmede ilk soru “Kimin evi su bastı?” değil, “Su neden ve nereden geldi?” olmalıdır.

Sonuç

İstanbul’da yaşanan yoğun yağışların ardından ortaya çıkan su baskınları, yalnızca maddi bir hasar değil; kira hukuku, kat mülkiyeti hukuku, idare hukuku ve sigorta hukuku bakımından da farklı uyuşmazlıklara yol açabilir.

Kiracı bakımından kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğu ve kira bedelinde indirim ya da fesih gibi haklar; taşınmaz maliki bakımından ortak alanların bakımından sorumlu kişiler, yapı kusurları ve idarenin hizmet kusuru; her iki taraf bakımından ise sigorta teminatları ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Özellikle zararın yüksek olduğu veya sorumluluğun kaynağının tartışmalı bulunduğu durumlarda, hasarın nedeni ve miktarı belgelenmeden onarıma başlanması ileride ispat güçlüğü yaratabilir.

Bu sebeple su baskını sonrasında sürecin yalnızca teknik onarım olarak değil, delillerin korunması ve olası hak taleplerinin zamanında ileri sürülmesi bakımından da ele alınması önem taşımaktadır.

Hukuki Uyarı: İşbu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki görüş veya danışmanlık niteliğinde değildir. Su baskınlarından doğan hukuki sorumluluk, olayın nedeni, taşınmazın hukuki niteliği, sigorta poliçesi ve zararın oluşum biçimine göre ayrıca değerlendirilmelidir.