top of page
Ara

Kira Bedelinin Ödenmemesi






Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) düzenlenmiştir. Kiracı ile kiraya veren arasında akdedilen kira sözleşmesinden doğan kira bedeli ödeme borcunu yerine getirmeyen kiracıya karşı Türk Hukuku kapsamında başvurulabilecek olan yollar; icra takibi, alacak davası ve kiracının tahliyesine yönelik muamelelerdir. Kiracının tahliyesine yönelik olarak tahliye davası açılabileceği gibi, tahliye talepli icra takibi ile de kiracının tahliyesi sağlanabilmektedir.


Bu makalede yukarıda belirtilen hususlara ilişkin detaylı bilgiler yer almaktadır.


KİRA ÖDEME BORCU


Kiracı kira sözleşmesi uyarınca kiralanandan yararlanmanın karşılığı olarak kiralayana bir bedel ödemesi gerekir. İşte buna kira bedeli denir.


Kiracı kira ilişkisi devam ettiği sürece kira bedelini ödemek zorundadır. Hakkında tahliye davası açılmış olsa bile henüz akdi ilişki bozulmamış olduğundan tahliyeye ilişkin karar kesinleşinceye kadar kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Zira akdi ilişki ancak tahliyeye dair kararın kesinleşmesiyle bozulur.


Kira bedelinin ne zaman ödeneceğini taraflar sözleşmede kararlaştırırlar. Sözleşmede herhangi bir hüküm yok ise TBK m.314 gereğince, kiracı, kira bedelini “her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde” ödemekle yükümlüdür.



I. Kira Alacağına İlişkin Alacak Davası


Herhangi bir nedenden doğmuş muaccel bir alacağı olduğunu ve bu alacağını alamadığını iddia eden kişiler alacak davası açabilirler. Kira sözleşmesinden doğan borcunu yerine getirmeyen kiracıya karşı kiralayan, alacak davası açabilecektir.


Kira sözleşmesinin tarafı olması nedeniyle kural olarak dava açma hakkı kiralayana aittir. Zira kiracı sözleşme gereğince bu edimini kiralayana karşı yerine getirmekle yükümlüdür.


Kiracı sözleşmenin tarafı olarak kira bedelini ödemek zorunda olduğundan açılacak davanın da kiracıya yöneltilmesi gerekir.


Davanın açılacağı mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 gereğince Sulh Hukuk Mahkemeleridir.



Talep edilebilecek alacaklar:


  • Kiracının direnimine esas olabilecek borç; asıl kira bedeli ile ödemekle yükümlü olduğu yan giderlerdir.

  • Kiracının bedel kapsamında sorumlu olacağı borçlardan biri de, kira artırım farkı olarak nitelendirilen miktardır. Sözleşmede, yasal geçerli artırım koşulu olmak kaydıyla, yeni yılda bir artırım yapılmamışsa, uygulamada bu durum direnim ve tahliye sebebi sayılmaktadır.

  • Sözleşmede kiranın geç ödenmesinden dolayı alacağa gecikme faizi uygulanacağı öngörülmüşse bu koşul geçerlidir ve talep edilebilir.


II. İcra Takibi


Kiraya veren yani alacaklı, sadece ödenmeyen kira alacaklarının ödenmesini istiyorsa ilamsız icra takibi başlatabilir. Kiracı kirayı ödemezse, kiralayan ödenmeyen kira bedellerini icra dairesi aracılığıyla göndereceği para borcunun ifasını içerir ödeme emriyle (Örnek–13) isteyebilir.


Fakat bu seçenekte sadece ödenmeyen kira alacakları talep edilebilir, kiracının tahliyesi söz konusu olmaz. Eğer kiracının tahliyesi istenirse, kiracı şikayet yoluna başvurabilir.



III. Kira Sözleşmesinin Feshi ve Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası


TBK m.315, kira sözleşmesi türü ayrımı yapmaksızın kiraya verene, kira bedelini ve yan giderleri ifade etmeyen kiracıya karşı kira bedelinin ve yan giderlerin ifası konusunda süre tayin ederek ve aşağıdaki koşullarda kira sözleşmesini feshetme imkanı tanımıştır.


  1. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra kira bedelini ödeme borcunun muacceliyet kazanmasına rağmen, bu borcunu ifa etmemiş olmalıdır.

  2. Kiracının muaccel olan kira bedelini ifa etmemesi üzerine kiraya veren ona ifa etmesi için bir süre tayin etmeli ve bu süre zarfında ifa etmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir. Yasada, kiracıya verilecek en az süre 10 gün, konut ve çatılı işyerleri kiralarında en az 30 gün, ürün kirasında 60 gün öngörülmüştür.


Bedel ödenmemesi nedeni ile alacak ve sözleşmenin feshedilebilmesi için iki koşulun gerçekleşmiş olması lazımdır:


a. Birinci koşul, ödeme zamanı gelmiş ancak kira bedeli ödenmemiş olmalıdır.

b. İkinci koşul, bu konuda kiracı uyarılmış olmalıdır. Uyarının geçerli olması aşağıda özetlenen yöntem izlenmelidir:


  • Uyarının yazılı olması gerekir. Bu uyarının yazılı olması yeterli olup resmi olması öngörülmemiştir.

  • Kiracıya ödeme için belli bir süre tanınmalıdır.

Temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilmesi için bir ihtarnamenin gönderilmesi yeterlidir. Kiracı ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde geciken kira bedelini ödemez ise kira döneminin sonu beklenmeden temerrüt nedeni ile Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir. Dava sonucunda verilen tahliye kararı ise icra dairesi vasıtasıyla sonuçlandırılmaktadır.


İhtarname içerisinde ödeme yapılması için karşı tarafa süre tanınmalıdır.


İhtarnamede karşı tarafa verilecek süre, ileride izlenecek yol bakımından önem teşkil eder. İleride iki haklı ihtarnameye dayanarak kiracıya tahliye davası açmak isteniyor ise ihtarnamede verilecek sürenin bir önemi yoktur; iki haklı ihtarname ile kiracının en az iki farklı ayın kirasını geç ödediğini kanıtlamak yeterlidir. Ancak temerrüt nedeniyle tahliye davası açmak isteniyor ise kiracıya ihtarnamede yasada belirlenen en az süre verilmelidir. Kiracının kanunda belirlenen sürede ödeme yapmaması durumunda kiraya verenin kiracıya karşı tahliye davası açma yolu açılmaktadır.



IV. Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak Suretiyle Kiracının Tahliyesi


Kiralayan ödenmeyen kira bedelleriyle birlikte söz konusu taşınmazın tahliyesini de istiyorsa burada kural olarak ilamsız tahliye takibi yapılmalıdır.


İlamsız tahliye takibi genel haciz yoluyla takipten farklı olarak TBK m. 315 veya 362’de belirtilen ihtarı içerir şekilde bir takiptir. Hakkında bu şekilde takip başlatılan kiracı (borçlu) kanunda öngörülen süreler içerisinde kirayı ödemezse kiralayan İcra Mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir. (İcra İflas Kanunu m. 269)


Ödeme emrinde 7 gün (6 aydan kısa kira sözleşmelerinde 3 gün) içinde itiraz edilebileceği, 30 gün içinde (hâsılat kirasında 60 gün) ödeme yapılması gerektiği belirtilir. İtiraz süresinde yapılmaz, 30 gün içerisinde de ödeme yapılmazsa kira alacağı kesinleşir ve kiralayan (alacaklı) İcra Mahkemesinde borçlunun taşınmazdan tahliyesini isteyebilecektir. Ödeme emrinde ödeme yapılması için verilen 7 günlük sürenin dolması tek başına yeterli değildir, bu süreleri kaçıran kiracı 30/60 günlük sürede kira bedellerini öderse tahliye sağlanamayacaktır. Fakat bu süreler geçtikten sonra ödeme yapılmış olsa bile icra mahkemesi tarafından tahliye kararı verilmesi gereklidir. Takibin kesinleşmesiyle kiralayan, icra mahkemesine kiracının taşınmazdan tahliye edilmesine karar verilmesi için dava açar.


Kendisine ödeme emri gönderilen kiracı doğrudan kira akdine itiraz edebileceği gibi kira akdi dışında da itirazlarda bulunabilir. Süresi içerisinde itiraz icra takibini durdurur. Kiralayanın takibe devam edebilmesi için 6 ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliye kararının verilmesine karar verilmesini istemesi gerekir.


Kiracının 7 gün içerisinde itiraz etmesi ve 30 gün (hasılat kirasında 60 gün) içerisinde ödeme yapmaması halinde kiralayan her iki davayı birlikte açabilecektir.

Bu süreyi kaçıran kiralayan, bir daha aynı kira alacağından dolayı ilamsız tahliye takibinde bulunamayacaktır.


Kiralayanın ilamsız tahliye takibi yapabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesi şart değildir. Kendisine ödeme emri gelen kiracı süresi içerisinde kira akdine açık ve kesin olarak itiraz etmezse kira akdini kabul etmiş sayılacaktır. Tam aksi halde de takibin devamı için kiralayan kira akdini mahkemede ispat etmekle yükümlü olacaktır. Bu durumda görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereği Sulh Hukuk Mahkemesidir.


Yazılı, fakat noter tasdikli bir kira sözleşmesi yoksa yine Sulh Hukuk Mahkemesine dava açılmalıdır.


Yazılı ve noter tasdikli bir kira sözleşmesini yedinde bulunduran kiralayan, İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.


Tahliye kararının icraya konulabilmesi için kararın maddi anlamda kesinleşmesine, Yargıtay tarafından onanmasını beklemeye gerek yoktur. İcra Mahkemesi kararının kiracıya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren 10 günlük sürenin geçmesi yeterlidir (TBK m. 269/c-3) Bu süre sonunda kiralayan kararı icra dairesine sunar, gerekli harçları yatırır ve kiracının taşınmazdan zorla çıkarılmasını isteyebilir.


V. İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye


TBK m.352/2 hükmü gereğince, kiracıyı iki haklı ihtar sebebiyle tahliye edebilmek için gereken şartlar şöyledir:


a. Kiracıya kira parasını ödememesinden dolayı haklı bir ihtar yapılmış olması gerekir. Başka bir deyişle, kiracı, kira bedelinin muaccel olmasına rağmen kira borcunu ödememiş, kiraya veren de bunun üzerine ihtarda bulunmuş olmalıdır.

b. İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira bedelinin istendiğinin belirtilmesi gerekir.

c. İki haklı ihtarın yapılmış olması gerekir. TBK m.352/2 gereğince, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmesi söz konusu ise kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise kira yılı veya bir yılı aşan süre içinde iki haklı ihtarın yapılmış olması gerekir.

d. İhtarın bir kira süresi içinde ayrı ayrı aylara ilişkin olması gerekir; aynı aya ait iki ihtar yeterli değildir. İcra takibinin başlatılması akabinde ödeme emrinin gönderilmesi de ihtar olarak kabul edilmektedir.

e. Kira süresinin sonunu takip eden bir ay içinde tahliye davasının açılmış olması gerekir. İki haklı ihtar sebebiyle tahliyenin talep edilebilmesi için kira süresinin sona ermesini bekleyerek, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. Bu bir dava koşulu olarak re’sen gözetilmelidir.



Comentários


bottom of page